Čo určuje cenu nehnuteľnosti
Otázka ceny je v takmer 100 % prípadov určujúcim faktorom každého kúpno-predajného procesu. V realitách to platí ešte o to viac, že ceny nehnuteľností vysoko prevyšujú hodnotu akéhokoľvek iného statku či služby. Nechcem však zabiehať do ekonomických teórií. Ak ste sa rozhodli predať nehnuteľnosť, určite vás bude v prvom rade zaujímať cena. A tá sa odvíja od viacerých kritérií. Ktorých?
Lokalita
To, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza, je určujúcim aspektom. Asi netreba zdôrazňovať, že inú cenu bude mať dvojizbák v centre Bratislavy a inú dvojizbák vo Veľkom Krtíši. Markantné rozdiely sa však vyskytujú aj v rámci jednej obce či mesta. Stačí si porovnať ponuku bratislavských bytov – cena nehnuteľnosti v centre môže dosiahnuť aj dvojnásobok ceny podobnej nehnuteľnosti niekde na periférií. Do hry tu vstupuje nielen dostupnosť do dôležitých mestských „uzlov“ (nákupné centrá, divadlá, napojenia na diaľničný obchvat...), ale tiež kvalita občianskej vybavenosti (parky, ihriská, škôlky a školy, lekárne, centrá voľného času, športoviská).
Stav nehnuteľnosti
Pri tejto „kolónke“ sa v realitnej praxi ustálilo delenie na pôvodný stav, čiastočnú a kompletnú rekonštrukciu. Na otázku, či je lepšie predávať pôvodný stav alebo zrekonštruovaný byt, nie je jednoznačná odpoveď, keďže to závisí najmä od dopytu a od kupca, na ktorého narazíte. V realite však už kupujúci – aj tí, čo by si chceli byt zrekonštruovať po svojom – pozerajú najmä na stav bytového jadra, vymenené stúpačky a rozvody, či stav kuchyne. Základné pravidlo znie: čím novšie a modernejšie, tým lepšie. Toto pravidlo sa, prirodzene, netýka len samotnej nehnuteľnosti, ale v prípade bytu tiež aj bytového domu.
Dispozícia a výmera
Ceny nehnuteľností sa v štatistikách odvíjajú práve od štvorcových metrov. Túto metriku je dobré použiť v úvode predajného procesu, určite sa však na ňu netreba spoliehať ako na bernú mincu. V každom prípade však asi nemusím zdôrazňovať, že za 80 metrov dostanete viac, než za 30; že priestranný mezonín bude zrejme drahší ako dvojgarsónka; že tri nepriechodné izby budú pre kupujúceho zaujímavejšie než dve priechodné.
Poschodie a výťahy
Ak porovnávame tento aspekt v súvislosti s inak rovnocennými bytmi, v praxi bývajú často nižšie ohodnotené byty na prvom a poslednom poschodí bytového domu. Súvisí to najmä s možnými únikmi tepla či s vyššou úrovňou hluku. Pokiaľ vám v bytovke chýba výťah, byt na piatom poschodí sa vám – z logických dôvodov – zrejme nepodarí predať tak výhodne, ako sa to podarilo susedovi na druhom.
Balkóny a lodžie
Vonkajšie priestory bytových jednotiek bývajú pri jednaní o kúpe často jednými z najdôležitejších faktorov. Ich absencia, samozrejme, stlačí cenu bytu o pár percent smerom nadol. So súčasným rozvojom mestského bývania sme sa skrátka stali citlivejšími na prítomnosť vonku na vzduchu, v čom sú balkóny a lodžie výbornými „pomocníkmi“.
Vecí, ktoré ovplyvnia ponukovú i realizačnú cenu vašej nehnuteľnosti, samozrejme, môže byť oveľa viac. Platí, že záväzne váš byt či dom ohodnotí až znalec a ním vypracovaný znalecký posudok.
